La questione del parcheggio in Italia è spesso fonte di discussioni e controversie, soprattutto tra condomini e proprietari di immobili. Le recenti sentenze della Cassazione hanno portato chiarezza su alcuni aspetti cruciali, ma il quadro normativo rimane complesso. 

Servitù di parcheggio: un diritto reale per il tuo posto auto

La servitù di parcheggio è un diritto reale che ti permette di parcheggiare la tua auto in un’area specifica, anche se non ti appartiene. Immagina di avere un appartamento e di poter utilizzare un posto auto nel garage condominiale: questo è un tipico esempio di servitù di parcheggio.
Cos’è un diritto reale? È un diritto che grava direttamente su un bene immobile (come un terreno o un edificio) e segue il bene stesso, indipendentemente dal proprietario. In altre parole, se vendi il tuo appartamento, il diritto di parcheggio passa automaticamente al nuovo proprietario.

Parcheggi: cosa dice la legge Tognoli

La legge italiana prevede degli standard minimi di parcheggio per i nuovi edifici. Questi standard, che variano a seconda delle normative comunali e hanno lo scopo di ridurre la congestione del traffico nelle città, impongono ai costruttori di realizzare un certo numero di posti auto per ogni unità abitativa.

La legge Tognoli (legge 122/1989), semplificata poi con il Dl 5/2012, ha rappresentato una svolta nel settore dei parcheggi con vincolo pertinenziale, introducendo due tipologie principali:

  • Parcheggi su area privata: Possono essere realizzati all’interno di edifici condominiali e sono di proprietà dei singoli proprietari. Possono essere venduti separatamente dall’appartamento, ma solo se rimangono legati a un’altra unità immobiliare dello stesso comune.
  • Parcheggi su area pubblica: Realizzati su aree pubbliche, sono destinati a servire gli edifici privati ma non possono essere venduti separatamente. Un eventuale contratto di compravendita sarebbe nullo.

Area standard di parcheggio: la legge 246/2005

La legge 246/2005, pur essendo una legge di semplificazione e riassetto normativo, ha contribuito a creare un quadro più coerente. In particolare, l’articolo 12 comma 9 ha sancito la libera trasferibilità delle aree destinate a standard di parcheggio costruite dopo il 2005: “Gli spazi per parcheggi […] non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d’uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse“.

Cos’è un’area destinata a standard di parcheggio? Significa uno spazio appositamente progettato e realizzato per la sosta dei veicoli, che rispetta determinate norme e requisiti tecnici (attualmente 1 mq per ogni 10 metri cubi di costruzione – legge 765/1967). Alcuni esempi di aree destinate a standard di parcheggio sono i garage condominiali, aziendali o parcheggi all’interno di complessi residenziali.

 

Cosa sapere per vendere un posto auto condominiale

  • Legge Tognoli – Come abbiamo visto, ci sono regole specifiche per i parcheggi pertinenziali:
    • Parcheggi privati: possono essere venduti separatamente, ma devono essere legati a un’altra unità immobiliare dello stesso comune.
    • Parcheggi su suolo pubblico : non possono essere venduti separatamente. 
  • Legge 246/2005 – Disciplina le aree destinate a standard di parcheggio:
    • Costruite dopo il 2005 sono liberamente vendibili;
    • Costruite prima del 2005 sono vendibili separatamente dalle unità immobiliari, ma rimangono asservite all’edificio.